夫（または妻）を亡くしたあと、「これからもこの家に住み続けられるのだろうか」と不安に思う方は少なくありません。

子がいる場合、自宅の不動産は子と配偶者が共同で相続します。配偶者が不動産の持分を多く取れば老後の生活資金が不足し、逆に現金・預貯金を多く取れば家を手放さなければならないかもしれない。そんなジレンマに答えるために生まれたのが配偶者居住権です。

配偶者居住権とは

配偶者居住権は、被相続人（亡くなった方）の所有建物に住んでいた配偶者が、死後も引き続きその建物を無償で使用・居住できる権利です（民法1028条）。

2020年4月1日以後に開始した相続から適用されています。

ポイントは、「所有権と居住権を分けて相続できる」点です。

たとえば自宅の価値が2,000万円だとします。従来は配偶者がこの家を相続すると、2,000万円を相続したとみなされ、残りの遺産（預貯金など）を受け取れる額が圧縮されていました。

配偶者居住権を使えば、居住権部分（例：800万円）を配偶者が取得し、残りの所有権（例：1,200万円）を子が取得する形に分けられます。配偶者は家に住み続けながら、差額の現金・預貯金も多く受け取れる可能性があります。

2種類の「居住を守る権利」

「配偶者の居住を守る権利」には、2種類あります。

配偶者短期居住権（民法1037条） 配偶者居住権（民法1028条）
期間 最低6ヶ月間（遺産分割終了まで等） 遺産分割・遺言で定めた期間（終身も可）
登記 不可 必要（登記可能）
目的 遺産分割の間の居住保護 長期的な居住保護
発生 自動的に発生 遺言または遺産分割で取得

配偶者短期居住権は、相続が開始すると配偶者に自動的に発生します。遺産分割の話し合いが長引いても、少なくとも6ヶ月間は追い出されない安全網です。

一方、長期的な配偶者居住権は、遺言または遺産分割協議で取得し、登記することで第三者（たとえば子が家を売った場合の買主）にも主張できます。

どうやって取得するか

配偶者居住権を確実に取得するには、遺言書か遺産分割協議のどちらかが必要です。

遺言書で取得する場合

被相続人が生前に「配偶者に配偶者居住権を遺贈する」旨の遺言を書いておく方法です。最も確実です。遺言がなければ、残された配偶者が相続人全員と話し合って合意しなければなりません。

遺産分割協議で取得する場合

遺言がない場合でも、相続人全員の合意があれば配偶者居住権を遺産分割に組み込めます。ただし、一人でも反対すれば取得できないため、生前に遺言で準備しておく方が安心です。

登記が大切な理由

配偶者居住権は、登記をしないと第三者に対抗できません（民法1031条2項）。

仮に自宅の所有権を取得した子が後に家を第三者に売却した場合、配偶者居住権の登記がなければ「知らなかった」として立ち退きを求められるリスクがあります。取得したら速やかに配偶者居住権の登記を行うことが重要です。

配偶者居住権が消えるとき

配偶者居住権は次の場合に消滅します。

  • 配偶者が亡くなったとき（他の人に引き継ぐことはできません）
  • 定めた存続期間が満了したとき
  • 配偶者が建物を故意に壊したり、所有者の承諾なく第三者に貸したりした場合の消滅請求（民法1032条。条項番号は執筆時点で原典確認中）

居住権そのものを誰かに譲渡することはできません。「子の配偶者（嫁・婿）に引き継ぐ」というような使い方は制度上できない点も知っておくと安心です。

こんなご家庭で特に有効

  • 自宅の価値が相続財産の大半を占めているご家庭
  • 配偶者が高齢で、老後の生活資金も手元に残したい場合
  • 子が複数いて、配偶者の立場を守りながら遺産を分けたい場合

逆に、将来的に家を売って老人ホームの費用に充てたいなど、住み続けることより現金化を優先する場合は、通常の所有権相続や売却を検討する方が合理的なこともあります。

おわりに

配偶者居住権は、2020年4月の民法改正で新設された比較的新しい制度です。まだ制度の存在自体を知らないまま遺産分割が進んでしまうケースも少なくありません。

遺産分割の話し合いが始まる前に、一度この制度の存在を念頭に置いて考えてみることをおすすめします。残された配偶者が安心して暮らし続けられるよう、選択肢を把握しておくことが大切です。

【さらに深掘り】配偶者居住権の登記実務

ご注意 以下は執筆時点（2026年4月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、専門家にご相談ください。

1. 配偶者居住権設定登記の位置づけ

配偶者居住権は「用益権」の一種として不動産登記簿に記録されます。根拠条文は不動産登記法81条の2（平成30年法律第72号「民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律」で追加、令和2年4月1日施行）です。所有権移転登記（相続）とは別の登記手続きが必要で、建物の相続登記が完了した後、続けて配偶者居住権設定登記を申請するのが一般的な流れです。

2. 申請の構造

申請形式：登記権利者（配偶者）と登記義務者（建物の所有権取得者）による共同申請（不登法60条）。

登記原因と日付：

取得原因 登記原因の記載例
遺産分割協議 「令和○年○月○日遺産分割」
遺言（遺贈） 「令和○年○月○日遺贈」

登記事項（不登法81条の2）：

  • 存続期間（民法で「別段の定めがない限り配偶者の終身」とされているため、終身の場合は記録不要。期間を定めた場合は記録する）
  • 第三者に居住建物を使用・収益させることを許す旨の定めがあるときは、その定め（配偶者が建物の一部を賃貸に出せる旨を遺言・遺産分割で定めた場合）

主な添付書類の目安：

  • 登記原因証明情報（遺産分割協議書または遺言書＋執行状況を示す書類）
  • 登記識別情報（所有権登記名義人分）
  • 義務者の印鑑証明書
  • 権利者の住民票
  • 固定資産評価証明書（登録免許税の算定に使用）
  • 代理権限証書（司法書士が代理する場合）

3. 登録免許税

配偶者居住権設定登記の登録免許税は、建物の固定資産税評価額の0.2%（不動産の価額の1000分の2）です。登録免許税法別表第1の該当号については執筆時点で原典確認ができておらず、申請時に管轄法務局または税理士へ確認されることをお勧めします。

通常の相続による所有権移転登記（0.4%）や売買による所有権移転登記（2.0%）と比較して低く設定されています。

なお、敷地の土地については配偶者居住権に基づく「敷地利用権」が発生しますが、これは不動産登記の対象とはなりません（建物の配偶者居住権設定登記のみで足ります）。

4. 配偶者居住権消滅登記

配偶者居住権が消滅した場合、登記を抹消する必要があります。不動産登記法69条の2が根拠条文です。

消滅原因 抹消申請の形式
配偶者の死亡（民法1036条・597条3項） 所有権登記名義人（子等）による単独申請（不登法69条の2）
存続期間の満了 所有権登記名義人による単独申請
合意解除・放棄 配偶者（権利者）と所有者の共同申請（不登法60条）

配偶者死亡による消滅は単独申請が認められている点が実務上重要です。死亡を証する書類（戸除籍謄本等）を添付して申請します。

5. 実務上の留意点

  • 相続登記と配偶者居住権設定登記のタイミング：同一の法務局への申請であれば、相続登記と配偶者居住権設定登記を連件申請することが可能です。補正リスクを減らすため、書類の整合性（日付・当事者表示等）を事前にそろえておくことが肝要です。
  • 土地の評価額と建物の評価額の分離：登録免許税の計算は建物のみが対象。土地については配偶者居住権の登記は不要ですが、相続による土地の所有権移転登記は別途必要です。
  • 固定資産税評価証明書の年度確認：申請時点で有効な年度（通常、申請年度分）のものを使用する必要があります。

【さらに深掘り】配偶者居住権の税務上の取り扱い

ご注意 以下は執筆時点（2026年4月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、専門家にご相談ください。

1. 相続税における評価──配偶者居住権と所有権の分離評価

配偶者居住権を遺産分割や遺贈で取得した場合、配偶者居住権そのものと**敷地の利用権（配偶者居住権に基づく敷地利用権）**の双方が相続財産として評価されます（相続税法23条の2、令和元年税制改正で追加）。

一方、所有権を取得した者が相続する建物・土地の価額は、それぞれ配偶者居住権・敷地利用権の価額を控除した後の価額となります。

計算の概要（建物の場合）：

配偶者居住権の価額
　= 建物の相続税評価額
　　- 建物の相続税評価額 × (残存耐用年数 - 存続年数) / 残存耐用年数 × 複利現価率

配偶者居住権付き建物（所有権）の価額
　= 建物の相続税評価額 - 配偶者居住権の価額

存続年数は「配偶者の平均余命年数」（終身の場合）または「遺産分割等で定めた期間」のいずれか短い方を使用します。複利現価率は法定利率（民法404条）に基づきます。

敷地の評価についても同様の構造で、配偶者居住権に基づく敷地利用権の価額と**敷地の所有権（から敷地利用権相当額を控除した価額）**に分けて評価します（相続税法23条の2第3項・4項）。

計算は被相続人の死亡時の配偶者年齢・平均余命・建物の耐用年数・経過年数を組み合わせる複雑な構造であり、具体的な計算は提携税理士への確認が不可欠です。

2. 配偶者の税額軽減との関係

配偶者居住権の価額（および敷地利用権の価額）は、配偶者が相続・遺贈で取得した財産として配偶者の税額軽減（相続税法19条の2）の計算対象に含まれます。

配偶者の税額軽減は、配偶者が取得した課税価格が「法定相続分相当額」または「1億6,000万円」のいずれか大きい金額以下であれば相続税が課されない制度です。配偶者居住権（居住用不動産の評価分の一部）が軽減の対象に含まれるため、生前対策としての活用価値があります。

3. 配偶者居住権消滅時の課税関係

消滅原因によって課税関係が異なります。

① 配偶者の死亡による消滅

配偶者が死亡すると配偶者居住権は当然に消滅します（民法1036条・民法597条3項）。この場合、所有者（子等）の財産が増加しますが、当該増加について相続税・贈与税は課税されないと解されています。配偶者居住権は一身専属的な権利であり、消滅による経済的利益の移転は課税対象の「贈与」や「みなし相続」には該当しないとする実務的整理です（なお国税庁の公式見解・通達での明文化状況は確認が必要）。

② 存続期間中の合意解除・放棄

配偶者が存続期間中に配偶者居住権を合意解除または放棄した場合は課税問題が生じます。

  • 対価なしの合意解除・放棄：所有者（子等）が無償で利益を受けたとして、贈与税の課税対象になりうる
  • 対価ありの合意解除：配偶者に譲渡所得課税が生じる可能性がある（居住用財産の3,000万円特別控除（措法35条）の適用可否は個別判断が必要）

合意解除を検討する場合は、事前に税理士への相談を経ることが強く推奨されます。

4. 司法書士実務からの連携ポイント

  • 配偶者居住権の取得・消滅が生じるケースでは、相続税申告（申告期限：相続開始から10ヶ月以内）との兼ね合いで早期の税理士連携が必要です。
  • 遺産分割協議書に配偶者居住権の存続期間・第三者使用許可の有無を明記することが、登記申請・税務申告の双方でスムーズな処理につながります。
  • 合意解除や配偶者死亡後の消滅登記のタイミングでも、税務上の処理が発生していないかを確認する習慣を持つことが望ましいです。