（土地家屋調査士試験ブレーンによる試案）

はじめに（免責）

本記事は土地家屋調査士試験対策の一問一答素材として、代表的な論点の骨格を紹介するものです。各論点は個別の事実関係・前提によって結論や根拠が分かれることがあります。受験学習の便宜として体系整理の一素材としてご利用ください。条文・先例・通達は執筆時点のものであり、最新の一次資料（e-Gov法令検索・日本土地家屋調査士会連合会公式資料）で最終確認いただくことを前提とします。

第1問（不動産登記法・合筆の制限）

問： 所有権の登記がある土地と、所有権の登記がない土地とを合筆することはできるか。

答： できない（不動産登記法41条5号）。

解説： 不動産登記法41条は合筆の制限を列挙する。

  • 1号：相互に接続しない土地
  • 2号：地目が相互に異なる土地
  • 3号：表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地
  • 4号：表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地
  • 5号：所有権の登記がある土地と所有権の登記がない土地
  • 6号：所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地（例外あり）

6号には重要な例外があり、不動産登記規則105条により、①承役地についてする地役権の登記、②担保権の登記であって登記の目的・申請の受付年月日・受付番号・登記原因・その日付がすべて同一のもの、③信託の登記であって信託目録の記録事項が同一のもの、については合筆が可能である。

中級者の引っかけは、「抵当権の登記がある土地同士は一律合筆不可」と書く肢。同一債権を担保する抵当権で諸要素がすべて一致している場合の例外（規則105条2号）を外さないこと。

第2問（土地家屋調査士法・業務範囲）

問： 司法書士資格を有しない土地家屋調査士が、依頼者の代理人として、建物表題登記の申請手続を行った後、引き続き同じ建物の所有権保存登記の申請代理まで行うことはできるか。

答： できない。

解説： 土地家屋調査士法3条1項は業務範囲を限定列挙する。

  • 1号：不動産の表示に関する登記につき必要な土地・家屋に関する調査及び測量
  • 2号：不動産の表示に関する登記の申請手続の代理
  • 3号：表示に関する登記に関する審査請求手続の代理
  • 4号：筆界特定手続の代理
  • 5号：筆界特定手続書類の作成
  • 6号：ADR認定調査士に限る民間紛争解決手続代理関係業務
  • 7号：上記に付随又は関連する業務

所有権保存登記は権利に関する登記であって表示に関する登記ではない。司法書士の独占業務（司法書士法3条1項1号・2号）に属し、調査士単独での代理申請は業務範囲外である。

違反した場合、調査士としての懲戒処分（土地家屋調査士法42条：戒告、2年以内の業務停止、業務禁止）の対象となるとともに、司法書士法73条1項（非司法書士行為）違反として刑事罰（同法78条1項）の対象となりうる。

依頼者の承諾があっても業際は動かせない点が本問の肝である。

第3問（民法・相隣関係／令和3年改正）

問： 令和3年改正（令和5年4月1日施行）後の民法209条のもと、境界標の調査のために隣地を使用する場合、隣地所有者の承諾は必要か。また、事前通知は必要か。

答： 承諾は不要。ただし、原則として事前通知が必要（民法209条3項本文）。

解説： 令和3年民法等改正法（令和3年法律第24号）は令和5年4月1日に施行され、民法209条は「承諾」構成から「通知」構成へ大きく転換された。

  • 1項：以下の目的のため必要な範囲内で隣地を使用できる。
    • 1号：境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造・収去・修繕
    • 2号：境界標の調査又は境界に関する測量
    • 3号：民法233条3項の規定による枝の切取り
  • 1項ただし書：住家への立入りは、居住者の承諾が必要（改正後も唯一の承諾類型）
  • 2項：日時・場所・方法は、隣地所有者及び隣地使用者のため損害が最も少ないものを選ぶ
  • 3項：あらかじめ目的・日時・場所・方法を通知（困難なときは事後通知で可）
  • 4項：損害を受けた者は償金請求可

調査士実務に直結するのは1項2号である。境界標の調査・測量目的であれば、事前通知を履践したうえで、隣地所有者の承諾を得られなくても適法に隣地へ立ち入れる。ただし住家への立入りはあくまで居住者の承諾が必要である点に注意。

第4問（測量計算・座標法による面積算出）

問： 次の4点を順に結ぶ閉合多角形ABCDの面積を、座標法（倍面積法）により求めよ。単位はメートル、小数第2位まで示せ。

  • A（X = 10.00, Y = 20.00）
  • B（X = 30.00, Y = 25.00）
  • C（X = 35.00, Y = 50.00）
  • D（X = 5.00, Y = 45.00）

答： 625.00 ㎡

解説： 座標法（倍面積法）の公式は次のとおり。

2S = |Σ Xi × (Y(i+1) − Y(i−1))|

各点に公式を適用する。

点 計算式 値
A 10.00 ×（25.00 − 45.00）= 10.00 ×（−20.00） −200.00
B 30.00 ×（50.00 − 20.00）= 30.00 × 30.00 +900.00
C 35.00 ×（45.00 − 25.00）= 35.00 × 20.00 +700.00
D 5.00 ×（20.00 − 50.00）= 5.00 ×（−30.00） −150.00
計 +1,250.00

倍面積 2S = |1,250.00| = 1,250.00 面積 S = 1,250.00 ÷ 2 = 625.00 ㎡

検算（交差積和の公式 2S = |Σ(Xi × Y(i+1) − X(i+1) × Yi)|）： = |(10×25 − 30×20) + (30×50 − 35×25) + (35×45 − 5×50) + (5×20 − 10×45)| = |−350 + 625 + 1,325 − 350| = |1,250| → S = 625.00 ㎡ ✔

中級者の事故パターンは、①点の巡回順（時計回り／反時計回り）を誤り符号を取り違える、②Y座標の引き算順序（Y(i+1) − Y(i−1)）を逆にする、の2つ。倍面積の絶対値を取る手順を省略しないことが要諦である。

第5問（地積測量図・不動産登記規則77条）

問： 地積測量図の記載事項について、不動産登記規則77条を根拠として、原則として記録しなければならない事項を挙げよ。

答（例）：

  1. 地番区域の名称
  2. 方位
  3. 縮尺
  4. 地番（隣接地の地番を含む）
  5. 地積及びその求積方法
  6. 筆界点間の距離
  7. 国土調査法19条5項の規定による認証地図等の成果を用いた場合の成果名称等
  8. 基準点を明示する三角点等の名称
  9. 境界標があるときは、その種類
  10. 測量の年月日
  11. 各筆界点の座標値

解説： 不動産登記規則77条1項各号が地積測量図の記録事項を列挙する。同条2項が縮尺（原則250分の1、ただし土地の状況その他の事情により適当でないときはこの限りでない）を定め、同条3項が各筆界点の座標値を記録すべきことを定める。

中級者が外しがちな点は、

  • 「隣接地の地番」まで記載必要（4号）
  • 座標値は独立の項として規定（3項）
  • 境界標は「種類」まで記載（単なる有無では不十分）
  • 「測量の年月日」（作成年月日ではない）

※不動産登記規則77条の項・号構成は改正により変動があるため、受験学習の最終確認は最新版e-Gov法令で行うこと。

出題分野の振り分け

問 科目 主論点
1 不動産登記法（表示） 合筆制限・例外
2 土地家屋調査士法 業務範囲・業際
3 民法（相隣関係） 改正209条・隣地使用権
4 測量計算 座標法（倍面積法）による面積算出
5 図面書式 地積測量図の記載事項（規則77条）