（土地家屋調査士試験ブレーンによる試案）

はじめに

本記事は、土地家屋調査士試験の中級以上の受験生を対象とした一問一答です。各問の解説は一般的な論点解説であり、個別の事情によっては判断が異なる場合があります。また、記載内容は執筆時点の法令・判例に基づくものです。一次資料（e-Gov法令検索・裁判所HP等）での最終確認を前提としてご活用ください。

第1問（不動産登記法 表示：地目変更登記）

問： 農地（田）を宅地に転用した。土地所有者は地目変更登記をいつまでに申請しなければならないか。また申請を怠った場合の制裁は何か。

答： 転用の事実が生じた日から1か月以内に申請しなければならない（不動産登記法37条1項）。申請を怠った場合は10万円以下の過料に処される（同法164条）。

解説： 不動産登記法37条1項は「地目又は地積に変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該変更に係る登記を申請しなければならない」と定める。制裁規定は164条（10万円以下の過料）。なお農地転用には農地法上の許可・届出が別途必要である点も押さえること。

第2問（土地家屋調査士法：無資格者の業務禁止）

問： 土地家屋調査士でない者が、不動産の表示に関する登記について申請人を代理して登記申請書を作成した場合、土地家屋調査士法に違反するか。

答： 違反する。

解説： 土地家屋調査士法3条1項は、不動産の表示に関する登記に必要な調査・測量・申請手続の代理等を土地家屋調査士の独占業務として定める。同法68条1項がこれらの業務を調査士以外の者が行うことを禁止し、73条1項がその違反に対して1年以下の懲役又は100万円以下の罰金を科すと定める。したがって無資格者による代理申請書の作成は同法違反となる。

第3問（民法：相隣関係・囲繞地通行権）

問： 他の土地に囲まれて公道に通じない土地（袋地）の所有者Aは囲繞地所有者Bの土地を通行できるか。またAはBに償金を支払わなければならないか。

答： Aは通行権を有する（民法210条1項）。償金の支払義務もある（同法212条）。

解説： 民法210条1項は袋地所有者の囲繞地通行権を認める。この通行権は法律上当然に発生するが有償が原則であり、212条は通路開設費用の負担と年払い償金を義務づける（通路開設費は一時払い）。通行の場所・方法は「必要かつ損害が最小」となるよう定めなければならない（211条1項）。最判昭和36年3月24日（民集15巻3号）も通行の場所・範囲は具体的事情による判断が必要とする。

第4問（測量計算：座標法による面積計算）

問： 次の4頂点を持つ土地の面積を座標法（ガウスの公式）で求めよ。
P1(0, 0)　P2(10, 0)　P3(10, 8)　P4(0, 8)

答： 80.00㎡

解説： 座標法の公式：$2S = |\sum(X_i \cdot Y_{i+1} - X_{i+1} \cdot Y_i)|$

i Xi Yi Xi+1 Yi+1 Xi×Yi+1 Xi+1×Yi
1 0 0 10 0 0 0
2 10 0 10 8 80 0
3 10 8 0 8 80 0
4 0 8 0 0 0 0

$2S = |(0+80+80+0)-(0+0+0+0)| = 160$　→　$S = 80.00$㎡

地積は不動産登記規則100条により、宅地・鉱泉地および10㎡以下の土地は㎡単位・小数点以下2位まで（0.01㎡未満切捨て）、宅地・鉱泉地以外で10㎡超の土地は1㎡単位（1㎡未満切捨て）で表示する。

第5問（作図書式：地積測量図の記載事項）

問： 不動産登記規則77条が定める地積測量図の記載事項のうち、平成17年の不動産登記規則改正で新たに義務的記載事項となった内容は何か。

答： 世界測地系（平面直角座標系）に基づく座標値（各筆界点の座標値）の記載が義務化された。

解説： 不動産登記規則77条1項7号は平面直角座標系の番号又は記号を、同8号は基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値をそれぞれ義務的記載事項として定める。平成17年の不動産登記規則改正前は座標値記載は任意であったが、改正後は世界測地系に基づく座標値が必須となった。これにより地積測量図の精度・再現性が飛躍的に向上した。同規則77条1項の記載事項全体（地番・地積・求積方法・境界標・測量年月日・形状等）も合わせて整理しておくこと。

出題分野の振り分け

問 分野 論点
第1問 不動産登記法（表示） 地目変更登記の申請期間・制裁
第2問 土地家屋調査士法 無資格者の業務禁止・罰則
第3問 民法（相隣関係） 囲繞地通行権・償金
第4問 測量計算 座標法（ガウスの公式）による面積計算
第5問 作図書式 地積測量図の義務的記載事項（座標値）